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| 郎咸平：無中小房企百姓將成房奴 |
2010年以來，中央政府出臺了一系列房產調控措施，包括限購、提高借貸成本、征收房產稅等多種手段，然而直到近期房價才開始停止上漲態勢，并出現松動。降價求生存似已成為房企的不二選擇。在限購令、房產稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房價真的會降下來嗎？如果調控措施有效，我們的房地產企業又路在何方？
居民結構主撐房價漲跌
從外表看，2011年上半年五大城市開始領跌的情況和2008年二季度房地產崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產投資增速是34％，可是一線城市是7％。由于一線城市首先領跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33％，可是北京市從2010年的24％跌到2011年上半年的3.7％，上海從2010年的35％跌到2011年上半年的9.4％。但是今年的特殊情況是供大于求，按經濟學原理，供給過大的結果應該是樓價狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個城市只比2010年下跌了11.1％，核心城市或一線城市只下跌了3.8％，這個數字基本上可以忽略了。
北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發商想降價的話，它只有三分之一的沖擊效果。2010年年底做的調查結果顯示，北京居民有自己產權房子的人占72.4％，其中18.3％是多套房子。北京市限購令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4％的人當中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對整個需求并沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環之外，調控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環之內的二手房價格是否下跌不看地產商，而是要看72.4％這些有房子的老百姓。
所以房價的漲跌決定于居民結構，房價是否下降取決于戶籍人口，房價是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機者，但是這一批外來人口不準買房的結果，漲價立刻停止，因為他們最大的動力停止了。
暗流涌動的整合
在嚴厲調控的2011年，我們發現房地產商一個非常有趣的現象，叫作有序地退出，這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業里面有序退出房地產業務的公司有很多，包括大江股份（600695）、金發科技（600143）、建發股份（600153）、獐子島（002069）、酒鬼酒（000799）、金種子酒（600199）等等。另外一些地產公司也在有序退出，包括鼎立股份（600614）、大連控股（600747）、華茂股份（000850）、新湖中寶（600208）[簡介最新動態]、綠景地產[簡介最新動態]、華業地產（600240）（華業東方玫瑰）[簡介最新動態]、萊茵置業（000558）。這些公司有序退出之后，把相關的房地產業務賣給了像萬科這樣的大型專業地產開發商。萬科2011年上半年買了十個項目，其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園[最新消息價格戶型點評][最新消息價格戶型點評]，招商地產（000024）2010年買地只花了13億元，2011年是108億元。 2009年、2010年很多公司花了大量資金搶做地王，而這些錢來自于地產信托基金。萬科在這個時候沒拿太多地，因此它成本比較低，利息只有5.9％，而其他中小型地產公司的利息差不多在12％~14％，這個資金的差距加重了中小型地產公司的負擔。這些地產公司由于購買土地過于迅速、囤積過大、利息過高，碰到了2011年的宏觀調控，結果不是宣告倒閉、不是拍賣樓盤、不是大甩賣，而是迅速地將自己所擁有的股權賣給專業的大型開發商。而像萬科、中海、招商、恒大等等地產公司非常積極地到處買地，因為他們已經集中了大量資源，而且它們的資金成本比中小型地產商低很多。萬科這種大企業一掌控之后，它不可能大幅降價，因為在2008年干過一次傻事，它現在不會再干第二次。
如果大型地產商的高度集中，很可能就會像香港一樣出現“四大天王”（恒基兆業、新鴻基、新世界（600628）和長江實業）的情況。香港老百姓在這幾個“四大天王”開發商的壓力之下，終生得背負著房貸的壓力，他們終生為“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成為幾家，因為它們有足夠的資金能扛得住風險，將支撐房價居高不下，結果就是會讓我們老百姓永遠成為房奴。
近日著名經濟學家郎咸平教授在一場高端講座上圍繞當前社會的熱點問題，對2011年我國經濟何去何從，作出了獨特的見解。
郎咸平講，我們過去的一個重大失誤，在于將中國定位于一個制造業大國，由此，將與制造環節無關的產品設計、原料采購、物流運輸、訂單處理、批發經營、終端零售六大環節拱手讓給歐美。這樣做的一個惡果，是我們的企業喪失了定價權，而一件產品90％多的利潤都被這個環節掌控，制造這個環節只有不到10％的利潤可拿。中美之間關于人民幣匯率的爭議，實際上也是一種定價權之爭。美國希望能夠控制人民幣的價值。近來，隨著高盛進入中國，美國甚至啟動了對于中國的第三場定價權戰爭：他們希望能夠控制中國的股市。去年，高盛曾牛刀小試，導致中國的H股大跌。這給中國的投資者帶來更大的風險。現行勞工政策未能追求企業和勞工雙贏。
郎咸平認為，正因為企業缺乏定價權，作為制造商品的加工企業員工薪水“10年維持不變”。不是企業不想給自己的員工加薪，而是因為他們沒有更多的利潤拿出來提高員工的福利。而政府作出的應對方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標準，使得湖北的最低工資標準只比江蘇低5％，一個湖北的工人愿意為了這5％而跑到江蘇打工嗎？現行勞工政策的一個誤判在于，不是追求企業和勞工的雙贏，而是打擊企業。比如勞動合同法規定員工可以炒老板，老板炒員工不行，讓企業負擔政府所有錯誤決策的成本，這使1／3的制造業陷入困境。現在推行的“工資協商制度”，規定只要有20％的工人有協商意圖，資方必須與其協商，否則當場罰款20萬元。土地出讓金拿出1／3可以解決老百姓“三座大山”。
郎咸平稱，今天中國絕大部分產能嚴重過剩，只剩下最后一個產業還有強勁需求，那就是房地產業。房地產業是中國最后一個支柱產業。近年政府出臺了一系列政策打壓樓價。許多人關心這種打壓是否有效果。如果換一個角度考慮：要是打壓成功了，房價降下來了，會是什么樣的情況？那就是中國完了！中國的房地產業現在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個火山壓住。如果強制壓住了，熔巖不會自動消失，一定會從巖層中更為薄弱的環節漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經濟再次探底，甚至引發火山爆發，最后一個支柱產業畫上句號。讓房價上漲，老百姓住房怎么辦？新加坡的做法是一個樣板，即政府加強保障房的建設，以一個繁榮的商品房市場來構建保障房的基礎。2010年政府土地出讓金2.7萬億，拿出10％建保障性住房，2700億可以建設2億平方米，10年20億平方米足足夠2億人居住，如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢，再拿出1000億可人人上學不要錢，所以從土地出讓金拿出1／3，可以解決老百姓住房、看病、上學“三座大山”。企業擁有更大的彈性才能應對危機。
郎咸平指出，要想成功應對危機，必須具備兩個條件：其一是比其他人更早意識到危機的到來；其二，也是更重要的，是企業要擁有更大的彈性。
比如李嘉誠。他在2008年金融危機到來之前就清償了自己的債務，降低負債比例，然后出售了一些股權，讓手中保有大量的現金。在金融危機到來后，他又宣布停止所有的投資。這樣下來，李嘉誠大概持有220億美元的現金，那么這220億美元當中，70％左右是以現金形式所保有，另外30％是以國債方式所保有，所以非常具有流動性。此后，在所有人都無力投資時，李嘉誠抓住機會，在上海做了一筆投資，賺了一大筆錢。
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